Болгария: отвечают эксперты

Журнал Homes Collection в номере 25 за октябрь-ноябрь 2011 г. опубликовал материал о недвижимости в Болгарии. Были заданы вопросы экспертам в области болгарской недвижимости, в том числе Полине Стойковой – Исполнительному Директору компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

В объявлениях болгарское жилье на побережье по очень низким ценам, но не верится, что за такие деньги можно купить что-то качественное. Экспертам был задан вопрос, каков порог минимальной цены за квадратный метр на достойные объекты?

Почему так дешево?!
Поскольку наша компания строит объекты и — как агентство — продает недвижимость, могу объяснить, как обстоит дело и с той, и с другой стороны.
С точки зрения агентства, все зависит от того, когда покупался объект. До 2005-2007 гг. жилье приличного качества продавалось по ценам не ниже 400 евро за кв. м. И если сегодня продать его по той же стоимости, то относительно рынка цена окажется крайне низкой. Большая часть зданий строилась к 2007 2008 гг. и цены начинались от 800 евро за кв. м (резкий скачок произошел, когда стало известно о вступлении Болгарии в ЕС). Сегодня при перепродаже «в ноль» эти объекты выглядят не столь привлекательно, как купленные в более ранние годы. Средняя цена массовой недвижимости на вторичном рынке составляет сегодня 600-700 евро за кв. м.

Как застройщик скажу следующее. Нереально построить хороший объект, не пожертвовав качеством отделки, если его цена ниже 600 евро за кв. м. Это практически себестоимость. Вкладывая деньги в строительство, нет смысла ра¬ботать за 10-15% от вложенных средств – проще положить деньги в банк под 10% и ничего не делать.

Если же в продаже Вы видите новое жилье по более низким ценам - значит, при строительстве сэкономили в первую очередь на материалах. В таких комплексах экономят на всем: Вы будете слышать соседей и чувствовать запах их еды.

Средняя себестоимость строительства здания с отделкой «под ключ» с НДС 550 евро за кв. м. без учета стоимости земли и инфраструктуры. Земля может стоить от нуля (это возможно в случае, когда она досталась инвестору по наследству) и достигать 1500 евро за кв.м. (это реальная цена продажи участка под застройку на первой линии).

Каждый инвестор хочет заработать на своем проекте, но бывают обстоятельства, когда он принимает решение срочно продать что-то по цене ниже себестоимости. В любом случае, уровень ниже 650 евро - это очень существенный повод для сомнений. Нормальная цена для качественного жилья на побережье - от 950 евро евро за кв. м.

Морские и курортные объекты недвижимости в Болгарии на данный момент действительно предлагаются по исключительно выгодным ценам, так как из-за кризиса спрос сильно упал. Вместе с тем, и предложения апартаментов в новых комплексах с очень хорошим качеством строительства, со множеством удобств и отличным местоположением огромно. Дисбалансом между спросом и предложением и объясняется снижение цен на квартиры на морских курортах Болгарии. Это способствовало возврату интереса со стороны покупателей.

За прошедшие восемь месяцев 2011 г. квартиры на Солнечном берегу предлагались по цене от 757 евро за кв. м. средняя цена предлагаемых квартир составила 52 000 евро. Для сравнения: цены реальных сделок составили в среднем 515 евро за кв. м и 34 900 евро за объект. Интерес российских покупателей направлен в основном на южное побережье Черного моря. Можно с уверенностью утверждать, что 95% сделок с недвижимостью на море заключены с русскоязычными клиентами.

По-настоящему качественное жилье не может стоить слишком дешево. Болгария славится своими демократичными ценами - одними из самых низких в Европе. Тем не менее. Существует определенная планка цены, определяемая качеством постройки. В каждой из европейских стран она своя: где-то меньше, где-то больше, но, как правило, нужно ориентироваться именно на этот показатель. И если цена предлагаемых апартаментов ниже этой планки, то стоит внимательней присмотреться к проекту.

КСТАТИ
В Болгарии три оператора мобильной связи М-Теl, Globul и Vivacom. Для покупки SIM-карты (обычно на ней уже есть какая- то сумма) понадобится только паспорт. Если Вы много времени проводите в стране, выгоднее всего заключить договор с оператором, выбрав подходящий абонентский план. При досрочном разрыве контракта Вам все равно придется внести абонентскую плату до конца указанного в договоре срока.

Всегда мечтал о своем доме с участком в теплой стране. Реально ли купить участок под застройку в Болгарии и заняться самостоятельным строительством? Можно ли сэкономить на этом по сравнению с покупкой готового дома?

Нет ничего нереального! Это вопрос желания и общего бюджета: мы активно занимаемся строительством индивидуальных домов для наших клиентов. А вот самостоятельно строить, нанимать рабочих, закупать материал не рекомендую не потому, что это невозможно, а потому, что в итоге дом обойдется Вам дороже, чем готовый.

Если вы хотите купить дом. Скажем, за 50 тыс. евро - выгодней купить уже построенный. Если же вы хотите потратить, скажем, 150 тыс. и поселиться близко к морю - выгоднее построить. Разница буде г около 30-40%.
Купить, участок земли под застройку в Болгарии вполне реально. Можно самостоятельно заказать архитектору проект дома, учитывающий все ваши пожелания, и нанять строительную организацию, которая построит этот дом. Строительство в Болгарии имеют право вести только компании, обладающие государственной лицензией.
При этом можно сэкономить, но можно и потратить больше денег, чем при покупке готового объекта.

Покупаю квартиру в Болгарии. Мне советуют оформить документы на недвижимость по заниженной стоимости, чтобы сэкономить на налогах. Говорят, многие так делают. Чем я рискую в этом случае?

Чуть-чуть схитрить...
Если не обсуждать тот факт, что это противозаконно, то в случае дальнейшей перепродажи недвижимости другому лицу по более высокой (официальной) цене вы должны будете заплатить налог на прибыль от разницы между официальной ценой покупки и официальной ценой продажи. Ставка налога на прибыль в Болгарии составляет 10%.

Конечно, разумнее оформлять сделку по полной стоимости. Но если все сделать правильно, риск крайне низок. Хотя подвохов в таком случае много, нужно учитывать все нюансы. В случае если вы уже ввязались в сделку и пути назад нет - наймите проверенного адвоката. Работайте с профессионалами, которые защитят ваши интересы.

КСТАТИ
По закону и в течение одного года с момента заключения сделки продавец имеет право расторгнуть ее на том основании, что в момент продажи крайне нуждался в деньгах. В этом случае он обязан вернуть покупателю сумму, указанную в нотариальном акте.

Хочу купить апартаменты для отдыха. Вариант, который понравился, предлагается с отделкой, встроенными шкафами и кухонной мебелью. Все остальное надо будет покупать на месте. Подскажите, каков в Болгарии уровень цен на мебель, бытовую технику и хозяйственные мелочи по сравнению с Москвой?

Что почем?
В годы бума на рынке недвижимости мебельная индустрия в Болгарии развивалась исключительно быстро. Сотни тысяч апартаментов ждали меблировки: спрос на мебель и услуги по интерьерному дизайну, проектированию, работы по отделке и ремонту вырос многократно. В результате на рынке появился ряд мебельных и проектных фирм, которые занимаются производством и продажей мебели, ее поставкой из разных стран мира (в том числе из Италии). Проектированием и дизайном, изготовлением мебели на заказ, декорацией дома и другими разнообразными услугами, связанными с обустройством жилья, в каждом городке, даже небольшом. Есть мебельный магазин и консультанты, а выбор мебели и сопровождающих услуг в курортных местах и больших городах очень богатый. Каждый сможет найти для себя подходящий стиль меблировки с учетом своего бюджета.

Сейчас цены на мебель исключительно выгодные, так как мебельная индустрия также пострадала от кризиса на рынке недвижимости потока покупателей. Так что именно теперь можно не только купить жилье в Болгарии по хорошей цене, но и существенно сэкономить на его обстановке.

Например, полный комплект мебели для спальни (кровать, матрас, гардероб и тумбочки) можно приобрести по цене от 500-600 евро. Тем же, кто ищет элитную дизайнерскую мебель, предлагается богатый выбор высококачественной итальянской мебели. В Болгарии есть представительства всех известных интерьерных фабрик Европы.

Хотя у каждого из нас есть свои взгляды на интерьер и идеи на этот счет, не у всех хватает времени и знаний, чтобы воплотить их в жизнь, избежав при этом необдуманных решений и лишних расходов. Поэтому рекомендую обратиться к специалистам. Создание хорошего и стильного интерьерного решения требует целостной концепции и исключительной профессиональной точности при выборе отдельных компонентов - мебели, подсветки, материалов, декораций, цветовых гамм и проч.
В Болгарии существует много фирм, занимающихся интерьерным дизайном и подбором мебели, но очень важно попасть в руки к опытным специалистам.

В Болгарии все дешевле, чем в Москве. Цены на мебель невысокие, их можно посмотреть, например, на сайте www.mobbobg.com. С ценами на технику можно ознакомиться на сайте www.technomarket.bg. Что касается цен на продукты, получить о них представление можно на сайте www.lidl.bg.

Хотелось бы купить домик в Болгарии, но для этого нужно открывать фирму - иначе землю на себя не оформить. Заниматься бизнесом я не планирую. Может, в будущем ограничения снимут?

Виды на землю
Согласно действующему в стране законодательству, все иностранные физические лица могут приобретать на свое имя квартиры в Болгарии, так как и большинстве случаев апартаменты продаются без прилежащей земли. Это относится и к апартаментам на морских, горнолыжных и СПА курортах, и к квартирам в столице страны и в других больших городах.

Лишь в тех случаях, когда объект недвижимости продается вместе с прилежащим участком земли, иностранные покупатели в качестве физических лиц (независимо от того, гражданами какой страны они являются) не могут приобрести его собственность. Поэтому необходимо зарегистрировать фирму в Болгарии, от имени которой данная недвижимость приобретается. Таким образом, иностранец становится владельцем фирмы, на которую оформляется недвижимость. При этом вам не нужен болгарский партнер или менеджер компании, вы можете быть единоличным владельцем и руководителем фирмы. Процедура регистрации фирмы обычно занимает всего несколько дней.

Что касается перспектив, то физическим и юридическим лицам-гражданам стран Евросоюза будет разрешено становиться собственниками земли в Болгарии через несколько лет. Договор о присоединении Болгарии к Евросоюзу, подписанный в январе 2007 г., позволил сохранить запрет на покупку земли в Болгарии сроком до 5 лет для участков под застройку и до 7 лет для лесов и сельскохозяйственных угодий. Для граждан стран, не входящих в Евросоюз, по¬ложение, вероятно, останется таким же, как и сейчас, и им по-прежнему придется регистрировать фирмы для того, чтобы купить землю в Болгарии.

КСТАТИ
Иностранцы, приезжающие о Болгарию, должны зарегистрироваться в службе «Миграция» по месту проживания в течении 5 дней с момента прибытия. Если этого не сделать, при отъезде придется заплатить весомый штраф, а в дальнейшем могут возникнуть проблемы с визой.

Не могу разобраться в статусах ВНЖ. Объясните, чем отличаются «Долгосрочное пребывание», «Продолжительное пребывание» и «Постоянное пребывание»?

О статусах ВНЖ
Согласно статье 23 «Закона об иностранных гражданах (ЗЧРГ.)». «Продолжительное пребывание» выдается на срок до одного года и может быть продлено после подачи соответствующего заявления. К заявлению прилагаются актуальные документы, подтверждающие основание для выдачи такого разрешения. Эти основания перечислены в первом параграфе статьи 24 «Закона об иностранных гражданах».
«Долгосрочное пребывание» имеет первоначальный срок действия 5 лет и возможность продления после подачи заявления на тех же основаниях, что и в предыдущем случае. «Постоянное пребывание» выдается на неопределенный срок. Основания для выдачи такого разрешения перечислены в статье 25 Закона.

КСТАТИ
Если вам срочно понадобилась помощь врача, звоните в Скорую помощь по телефону 112. Можно обратиться о больницу скорой помощи - «Спешен центр». По закону экстренная помощь оказывается бесплатно. Если требуется специализированная помощь, лучше обращаться в медицинские центры, расположенные в городах (а не в курортах) - там есть врачи любых специальностей. Большинство из которых говорит по-русски.

  прочитайте больше статьи