Анализ на имотния пазар в България за първото тримесечие на 2011 г.

През първото тримесечие на 2011 г. продължи започналата от средата на 2010 г. стабилизация на имотния пазар. Все още ръстът на обема продажби е по-скоро символичен – 3% спрямо първото тримесечие на 2010 г., но първият положителен знак идва от пазара в София, където продажбите на имоти нараснаха двойно спрямо същия период на миналата година по данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Основните акценти:

• Ръст на броя на реализираните продажби с 3% спрямо първото тримесечие на 2010 г.;
• Задържане на ценовите нива в София, достигнати през втората половина на 2010 г.;
• Спад в средните цени в Банско с 10%, а в другите ски курорти дори повече и липса на интерес за покупка на имоти в планинските ни курорти;
• Задържане на ценовите нива в района на южното Черноморие и ръст в броя на реализираните продажби спрямо миналата година за същия период, като основните купувачи, генериращи ръста са руснаци и рускоговорящи;
• Частично завръщане на британските купувачи за евтини селски и ваканционни имоти;
• Спад в продажбите на селски имоти, но при активизиране на продажбите на по-скъпи и пригодни за живеене къщи на село.

1. София

Изминалото първо тримесечие на 2011 г. беше успешно за продажбите на апартаменти в София. На фона на слаб ръст от 3% на броя на продажбите общо за цялата страна спрямо първото тримесечие на 2010 г., броят на сделките в София се увеличи двойно.

Активността продължава да бъде основно в ниския и високия сегмент на пазара, като продажбите са на цени до около 60 000 евро и над 150 000 евро. Най-евтиният продаден апартамент през изтеклото тримесечие е 27 000 евро, а най-скъпият – 325 000 евро. Цените на кв.м., на които се сключват сделки, варират между 500 и 1100 евро на кв.м., като средната цена на сключените в София сделки от началото на годината е 830 евро на кв.м. За сравнение, през последното тримесечие на 2010 г. измерените от BULGARIAN PROPERTIES средни цени на кв.м. бяха 930 евро, а през 1-вото тримесечие на 2010 – 1040 евро.

Т.е. има спад от 10% в средните цени на сключените сделки с апартаменти в София спрямо предходното тримесечие, но това се дължи основно на преобладаващите продажби в по-ниския ценови сегмент от началото на годината, докато през предходното тримесечие продажбите бяха основно във високия сегмент. Като цяло, средните цени се движеха между 840 и 870 евро на кв.м. през по-голямата част от 2010 г. и на база на тези стойности цените в София запазват стабилност.

Имотният пазар в гр. София играе водеща роля за определяне на пазарните тенденции в цялата страна, тъй като тук се реализират най-голям обем продажби на най-високи цени, а данните на НСИ от преброяването сочат, че това е и градът с най-много жители и най-голям прираст на населението през последните 10 години. Смятаме, че София ще продължи да приема вътрешни миграции усилено и през следващите години, защото тук перспективите за добре заплатена работа са значително по-добри от тези в другите населени места на страната. Този приток от население към столицата ще генерира търсене на имоти. Това ще бъде причина да се изчистят залежалите свободни имоти на пазара и в рамките на 2 години строителството на нови жилища в София да се активизира.

2. Ваканционни имоти

2.1 Ски курортите

Зимният сезон приключи и ето равносметката. За разлика от пазара в София, първото тримесечие на 2011 г. не беше успешно за имотния пазар в ски курортите. Основният сигнал, който пазарът даде този сезон е липсата на интерес и намаление в броя на продажбите с 50% през тази година спрямо същия период на миналата година. Всъщност, това беше най-слабият активен ски сезон за продажба на имоти в планинските ни курорти, откакто съществува този пазар.

Обикновено, с началото на ски сезона се засилва и интереса към покупка на имоти в ски курортите, като тази тенденция се запази дори и в периодите на най-голяма криза за пазара – зима 2008/2009 и 2009/2010 г. Този сезон обаче се забелязва голямо отдръпване от пазара в ски курортите и много малко реализирани продажби. Гърците, които миналата година започнаха да купуват имоти в Банско, се отдръпнаха тотално заради сериозната икономическа криза в тяхната страна. Руснаците, които се явяват основни купувачи на ваканционни имоти, проявяват слаб интерес към ски курортите, а англичаните, както е известно, все още липсват от пазара, макар че има тенденция на завръщане на интереса към най-евтините имоти (до 20 000 евро) и реализиране на продажби на британци през този сезон. Българите имат слаб интерес и така кръгът на потенциалните клиенти за покупка в Банско и ски курортите е много свит. Като цяло предлагането в ски курортите е нараснало двойно спрямо зимата на 2010 г. Това са предимно препродажби на напълно завършени и дори обзаведени апартаменти от чужденци – предимно британци и ирландци. Обявените от началото на годината офертни цени в Боровец са между 950 и 1600 евро на кв.м. В Пампорово офертните цени на новообявените за продажба имоти варират между 650 и 1200 евро на кв.м.. В тези два курорта сделките са изключителна рядкост. В най-големия ски курорт Банско, където предлагането е най-голямо, цените варират между 350 и 800 евро на кв.м.

На база продадени апартаменти средните цени в Банско от началото на годината са 585 евро на кв.м., като това са напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси. Това представлява спад от 10% спрямо нивата, на които се сключваха сделки през 2010 г. (650 евро на кв.м.) Най-ниските цени, на които се купуват апартаменти в Банско, са 430 евро на кв.м. за обзаведени апартаменти, а като бюджет похарчените суми за апартамент в курорта започват от 18 000 евро и стигат до 45 000 евро. До сделки се стига след преговори и намаляване на обявените цени с около 10%. Тъй като има предлагане на изгодни имоти, а продажбите намаляват, то остава под въпрос дали в момента цената изобщо е решаващ фактор за покупката на имот в Банско.

Извън Банско, единични продажби има в Пампорово, а интересът към Боровец е почти нулев, като дори запитванията за отделни имоти клонят към 0. Реализираните продажби на апартаменти в Пампорово с клиенти на BULGARIAN PROPERTIES са на цени 450 – 500 евро на кв.м. Цените в Пампорово много повече се доближават до цените в Банско и в тези курорти има някакъв пазар, докато цените в Боровец са далеч по-високи, отколкото настоящите купувачи са готови да предложат и там пазар на практика липсва от 2 години насам.

2.2. Морските курорти

Интересен факт относно пазара на ваканционни имоти е, че през изминалия зимен сезон интересът към летните курорти не намаля и именно там се реализираха най-много продажби извън столицата София.

Това важи предимно за южното Черноморие, където броят на продажбите е нараснал с 40% спрямо зимата на 2010 г., докато интересът към курортите около Варна е намалял.

Основните продажби по южното Черноморие се реализират в Слънчев бряг – напълно обзаведени апартаменти на цени между 400 и 700 евро на кв.м., а като общи бюджети варират между 25000 и 70000 евро, като преобладават продажбите на апартаменти между 25 000 и 30 000 евро. Това са същите средни цени като през 2010 г., т.е. имаме задържане на ценовите нива в Слънчев бряг.

Както и в зимните курорти, продажбите се осъществяват изключително и само с напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси. Виждаме и че цените в Слънчев бряг и Банско са вече почти изравнени. Купувачите са основно руснаци, но виждаме слабо завръщане и на британците за най-ниския ценови сегмент. Има и купувачи от страни като Швеция и Германия, които не са сред традиционно присъстващите на българския пазар.

По северното Черноморие интересът към имоти в курортите около Варна е доста слаб, като напоследък отчитаме интерес и сключване на сделки с луксозни имоти в самия град Варна – това са апартаменти и къщи над 100 000 евро. Също така, от края на 2010 г. има известно нарастване на интереса към селски къщи около Варна навътре от морето.

3. Селски имоти

Новина тази година е засилване на интереса и продажбите на къщи в околностите на Бургас и Слънчев бряг. Пазарът на къщи в този район беше замрял от началото на кризата, а дори и преди това, тъй като цените бяха доста високи, а предлагането – ограничено. През изминали зимен сезон 30% от продажбите в района на южното Черноморие са на къщи на цени между 25 000 и 40 000 евро – в много добро състояние, готови за обитаване и дори обзаведени.

Активизация на интереса има и към селски къщи в района на Велико Търново – основно към добре поддържани и ремонтирани, готови за обитаване на цени между 20 000 и 35 000 евро.

Обемът на продажби на селски къщи общо за страната спада спрямо предходното тримесечие с около 35% и с 15% спрямо първото тримесечие на 2010 г.

Средни цени на продадените през първото тримесечие селски имоти по региони:

• Област Бургас – 33 300 евро
• Област Ст. Загора – 10 880 евро
• Област Пловдив – 9200 евро
• Област Велико Търново – 21 000 евро
• Област Монтана – 6 000 евро
• Област Плевен – 3 700 евро

4. Купувачи по националности

Основните купувачи продължават да бъдат българи и руснаци, като българите са активни основно на пазара в София и другите големи градове, а руснаците – в морските курорти. От февруари месец се забелязва известно завръщане на британските купувачи, които се ориентират към евтини селски къщи и много намалени ваканционни апартаменти в Банско и по морето на цени до 20 000 евро.

Сред останалите чуждестранни клиенти на BULGARIAN PROPERTIES присъстват представители на много разнообразни държави – Германия, Франция, Швеция, Холандия, Италия и др. - предимно европейски страни.

5. Жилищното кредитиране

Обемът на отпуснатите жилищни кредити нарасна с 16.5% за първите 2 месеца на 2011 г. спрямо същите месеци на 2010 г. по данни на БНБ.

Нарастването на обема на отпуснатите жилищни кредити е съпроводено от спад на средните лихвени проценти по кредитите през 1 и 2.2011 г. Те са с между 0.5 и 1 процентни пункта по-ниски от стойностите им за периода 1-2.2010 г. По последни данни на БНБ за февруари средният лихвен процент по жилищните кредити в лева е 8.32%, а по евровите – 8.13% при стойности съответно 9.31% и 8.49% година по-рано.

Нарастването на жилищното кредитиране и спадът в средните нива на лихвените проценти по жилищните кредити през тази година, както и растежът на преките чуждестранни инвестиции в България през януари спрямо година по-рано и започналото икономическо възстановяване на страната, дават положителни сигнали за пазара на недвижими имоти. Отрицателен ефект оказват все още високата безработица и несигурността в доходите на хората, както и политическите и природни катаклизми в глобален план и трудностите със справянето с дълговата криза в Европа.

---
Авторски права: 2011 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011.