Рынок недвижимости Софии в 2019 г. и перспективы на 2020 г.

В конце года мы начнем серию обзоров и анализов рынка, чтобы держать вас в курсе текущих тенденций и прогнозов на следующий год. Это часть общего сервиса, который BULGARIAN PROPERTIES предоставляет своим клиентам и подписчикам в регулярных информационных бюллетенях.

Покупаете или продаете недвижимость в Болгарии, можете на нас рассчитывать!

---

Исключительный год для рынка недвижимости в Софии заканчивается стабильными ценами, увеличенными объемами продаж и отличной доступностью жилья.

Еще начале этого года рынок недвижимости в Софии переключился на более высокую скорость, и эта тенденция сохраняется, причем последний квартал был особенно сильным для рынка.

Темпы роста цен на недвижимость предсказуемо замедлились, и на практике в этом году мы видим стабильный уровень цен на основе реальных сделок», - добавила она. «В дополнение к стабильным ценам, все факторы, влияющие на рынок, оказывают явное положительное влияние, и как результат – сильный рыночный подъем и позитивные перспективы на ближайшие годы.

Основные акценты этого года:

- Устойчивые цены на достигнутых рыночных уровнях
- Увеличение объемов продаж
- Рекордная доступность недвижимости
- Исторически самые низкие процентные ставки по кредитам
- Рост доходов и рекордно низкий уровень безработицы
- Стабилизация объемов нового строительства и более умеренное увеличение количества выданных разрешений на строительство новых жилых зданий
- Умеренное увеличение объема новых жилищных кредитов
- Тотальное преимущество за новым строительством в предпочтениях покупателей
- Расширение периметра спроса и предложения, что привело к большей активности во всех районах Софии

Средние цены и годовое изменение

По данным BULGARIAN PROPERTIES, цены в Софии на основе заключенных сделок остаются неизменными по сравнению с годом ранее. Средняя цена объектов, проданных в Софии в третьем квартале 2019 года, составляет 1 088 евро/м2 при цене 1090 евро/м2 за аналогичный период в прошлом году.

Это достаточно показательно, чтобы подтвердить ожидаемое нами замедление роста цен и достижение плато, о котором мы упоминали в нашем анализе с начала этого года.

Средняя окончательная цена покупки домов в Софии составляет 89 307 евро по сравнению с 86 260 евро за аналогичный период прошлого года. За последние несколько лет средняя цена покупки составляла около 90 000 евро, причем изменения варьировались в зависимости от того, какой тип недвижимости доминирует в сделках в течение квартала.

Доступность жилья

Показатель доступности измеряет соотношение стоимости жилья на квадратный метр к среднемесячной зарплате в столице, показывая, сколько месячной зарплаты требуется для покупки 1 кв.м.

Для третьего квартала 2019 года эта цифра составляет 1,25, что означает, что для покупки 1 кв.м требуется 1,25 средней зарплаты в Софии. В 2019 году мы отмечаем самое низкое значение этого показателя за последние 10 лет, таким образом в этом году недвижимость в Софии является наиболее доступной для покупателей. Это связано как с замедлением роста цен, так и с постоянным ростом доходов, который для Софии составляет около 13% в год.

Коэффициент доступности значительно ниже своего пикового значения с 2008 года, когда для покупки недвижимости в Софии 1 кв.м требовалось 3,5 месячных оклада.

Жилищные кредиты

Ипотека представляет собой еще один аспект доступности недвижимости благодаря доступности банковского финансирования.

И по этому показателю недвижимость в настоящее время является наиболее доступной за всю историю жилищных кредитов в Болгарии, поскольку процентные ставки по кредитам в настоящее время находятся на самом низком историческом уровне - около 3% в третьем квартале 2019 года и ожидается, что эти уровни сохранятся в следующем году.

Объем вновь выданных ипотечных кредитов продолжает расти и достиг более 900 млн. лв в третьем квартале, что сопоставимо с показателями 2007/2008 гг. Но в настоящее время экономическая ситуация сильно отличается, ВВП значительно выше и как доля этого, вновь выданные ипотечные кредиты составляют до 3%, в то время как в 2007/2008 их объем превысил 6% от ВВП.

За 9 месяцев 2019 года объем вновь выданных ипотечных кредитов вырос примерно на 4,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что ниже уровня роста предыдущих лет и является довольно умеренным ростом при темпах экономического роста.

Новое строительство

Количество выданных новых разрешений на строительство жилых зданий в Софии в 2019 году в течение первых 9 месяцев остаются на том же уровне, что и в 2018 году, с той разницей, что в 2019 году в этих зданиях на 10% больше жилья и застроенная площадь больше примерно на 8,5%.

Это значительное уменьшение количества вновь выданных разрешений на строительство на 26% в 2018 году, поэтому со стороны предложений мы имеем стабилизацию достигнутых уровней и плавный рост.

В течение 2019 года новостройки в Софии пользовались очень большим интересом, даже превышая показатели предыдущих лет

По данным BULGARIAN PROPERTIES, на новое строительство уже приходится 90% сделок.

Объем продаж

По данным Агентства по вписываниям, в третьем квартале 2019 года в Софии было зарегистрировано 6 874 сделок с недвижимостью по сравнению с 6 376 за тот же период в 2018 году, что составляет примерно 8% роста.

Несмотря на колебания в статистике из-за отсутствия регистрации предварительных договоров на недвижимость нового строительства в предыдущие периоды, когда наблюдалось даже снижение продаж, видно, что эти сделки уже начинают отражаться и прибавляться к значениям общего объема продаж.

Предпочтительные районы и цены на недвижимость в них

Развитие новых проектов продолжалось с того места, где оно остановилось 10 лет назад, а именно в районах по южной дуге кольцевой дороги. И в текущем цикле подъема, они были первыми, получившими развитие и привлекшими интерес покупателей. Наряду с этим, идет процесс улучшения инфраструктуры, удобств и услуг, доступных в них. Несмотря на все минусы таких районов, как Манастирски ливади, Витоша и других, бесспорным фактом является то, что это южные районы, возле Витоши, недалеко от центра и основных точек города, и по этим причинам они по-прежнему занимают лидирующие позиции в запросах покупателей, а со временем и окружающая среда в них улучшаются.

С другой стороны, наблюдается процесс увеличения инвестиционного интереса в северном и западном кварталах, где метро дает значительные преимущества, есть свободные участки и где есть огромный потенциал для развития новых проектов. Это приводит к тому, что покупатели склонны переосмысливать свой спрос, расширив периметр поиска, рассматривая и районы с более низкими ценами на недвижимость. В результате, районы, которыми интересуются покупателями в этом году, гораздо более разнообразны и, как правило, получают свое развитие благодаря одному или нескольким крупным проектам, которые придают району совершенно новый вид.

Наблюдения BULGARIAN PROPERTIES показывают, что кв. Банишора вызвал значительный интерес с его хитовым комплексом комплекс Park View Residence, который мы предлагаем эксклюзивно и 2/3 которого мы смогли продать в течение 10 месяцев (200 из 300 объектов недвижимости).

Район Манастирски ливади вышел в тройку лидеров благодаря нашим активным продажам в AМur Residence, а также в новостройках. Манастирски Ливади постепенно возвращается в поле зрения покупателей благодаря своему центральному расположению по бульвару Болгария возле Витоши.

Квартал Витоша остается одним из наиболее предпочтительных районов для покупателей из-за его близости к центральным бульварам, бизнес-центрам и из-за отличных малоэтажных закрытых комплексов, которые предлагаются на продажу. Один из этих проектов - наш бестселлер - комплекс комплекс Модера Резидънс, строительство которого заканчивается, а доступное жилье уже очень ограничено.

Следующим в списке покупателей является квартал Кръстова вада, где находится знаковый комплекс комплекс Vitosha View, играющий ведущую роль в привлечении интереса. В нем на данный момент идет строительство 5-го здания.

Жилье также активно продавалось в районе ж.к. Люлин 2, где расположено единственное на столичном рынке новое здание с Актом 16, предлагающее жилье ценам от 650 до 700 евро/кв.м.

Другие популярные районы в Софии - Дианабад, различные части кв.Младост, Малинова долина, а также некоторые более далекие от центра районы, такие как Връбница.

Средние цены в самых популярных районах в 3-м квартале 2019 года:

• кв. Банишора – 985 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 042 евро/кв.м.
• Витоша – 990 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 308 евро/кв.м.
• Дианабад – 1 296 евро/кв.м.
• Люлин 2 – 688 евро/кв.м.

Параметры приобретаемого жилья

В третьем квартале 2019 года приобретенные квартиры в основном двухкомнатные. Они составляют 65%, а 30% - трехкомнатные апартаменты.

Средняя площадь приобретаемых квартир составляет 81 м2 – уменьшилась от 89 м2 с начала года в связи с увеличением доли двухкомнатных квартир.

Наиболее покупаемыми являются квартиры на 4-м этаже, однако мы отмечаем рост интереса к верхним этажам.

В настоящее время на рынке есть проекты с 10 или более этажами, которые предлагают великолепные виды с верхних этажей, и покупатели все больше ценят возможность жить высоко, среди большего пространства и света, видов и вдали от городского шума. С современными системами в зданиях неудобства, связанные с высокими этажами, уступают возможностям, которые они предлагают.

Также интересное из третьего квартала - сократился срок реализации недвижимости - в среднем на продажу недвижимости в Софии ушло 93 дня или ровно 3 месяца. Во всех комплексах, которые мы предлагаем на рынке, мы отмечаем довольно быстрый темп продажи жилья. Эта тенденция демонстрирует устойчивую и ритмичную реализацию предложения, что говорит о рынке, который все еще далек от перенасыщения.

В этом году сохраняется постоянный интерес к закрытым комплексам с собственными садами и парками, зеленью, игровыми площадками и зонами отдыха для жителей. Молодые семьи часто предпочитают покупать дом на первом этаже, который предлагается на продажу с небольшим двориком. Комплексы, которые имеют подземную парковку, обещают наибольший комфорт для семей и их детей.

Перспективы на 2020 год

В последние месяцы года рынок недвижимости в Софии и в стране в целом переключился на еще более высокие обороты, и мы становимся свидетелями серьезного оживления в оставшиеся недели до конца года, что усиливает общее позитивное восприятие рынка и перспектив его развития.

Учитывая общие ожидания и прогнозы относительно дальнейшего экономического роста, низких процентных ставок по кредитам, растущих доходов и рекордно низкого уровня безработицы, мы не можем ожидать ничего отличного от продолжающегося подъема на рынке недвижимости в 2020 году.

Мы думаем, что 2020 год будет очень похож на 2019 год - с минимальными изменениями цен, стабильностью на рынке недвижимости и высокой активностью и большим объемом сделок. В следующем году у нас будет возможность стать свидетелем зрелого рынка недвижимости с плавными изменениями, но с высокой интенсивностью и ощущением стабильности и ликвидности, которого у нас не было в течение последних 10 лет.

По-прежнему будет большое разнообразие всех типов недвижимости по практически неизменным ценам и с гораздо лучшим доходом, занятостью и еще более низкими процентными ставками по ипотечным кредитам.

Процентные ставки по кредитам в принципе являются основной движущей силой развития рынка недвижимости, но из-за их почти исчерпанного нисходящего движения другие макро факторы, особенно факторы рынка труда и связанные с ними демографические факторы, будут становиться все сильнее в будущем.

Тенденция такова, что доходы населения будут продолжать расти из-за сближения с европейскими доходами и необходимости в квалифицированной рабочей силе, поэтому следует уделять больше внимания безработице. Ее увеличение с текущих рекордных минимумов даст ранний сигнал к изменению тенденций рынка недвижимости. Пока что это похоже на отдаленную перспективу, но за ней нужно внимательно следить, как за процессом.

Посмотрите наши предложения для покупки и продажи в Софии!

Узнайте, сколько стоит Ваша недвижимость в Болгарии

Продайте недвижимость с нами!