Жилой рынок в Софии - актуальные тенденции и перспективы

БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС регулярно представляет обзоры рынка как часть целостного сервиса, предоставляемого нашим клиентам! Сегодня мы отправляем вам наш свежий обзор рынка жилья в Софии с кратким описанием тенденций в 2018 году и нашими ожиданиями на следующий год.

Покупаете или продаете недвижимость в Софии или по всей стране, вы можете на нас рассчитывать!

----

Уходящий 2018 год был успешным, интересным и динамичным для рынка недвижимости в Софии, с гораздо более плавным ростом всех показателей, а также многими микроциклами, которые изменили рынок недвижимости в разные месяцы. В целом, мы можем определить его как стабилизирующий год для рынка жилья в столице.

В этом году интерес к недвижимости в Софии оставался большим, и значительная часть спроса по-прежнему остается неудовлетворенной.

Основными показателями для рынка жилья в Софии на 2018 год являются: замедление роста цен до 5% на ежегодной основе, стабилизация рынка по уровням цен около 1 000 евро / кв.м, в два раза большая доступность квартир по сравнению с 10-ью годами ранее, увеличение числа новостроек, которым по-прежнему отдают предпочтение покупатели.

Перспективы рынка позитивны, и наши ожидания, что цены останутся примерно на тех же уровнях в течение следующих 1-2 лет.

Средние цены и годовые изменения

Данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что в 2018 году цены в Софии сохранили уровни, достигнутые в конце 2017 года, и остаются неизменными в течение трех последних кварталов года.

Средняя цена квартир в Софии в 3-м квартале года составляет 1 090 евро/кв.м. при 1 086 евро/кв.м. за 2-й квартал и 1 092 евро/кв.м. в начале года. Уже год психологический предел в 1 090 евро/кв.м. не может быть преодолен. Как и ожидалось, рынок стабилизируется и развивается гораздо более плавно, чем в предыдущие годы догоняющего роста.

На среднем ценовом графике видно, что цены значительно ниже уровней 10-летней давности, когда они достигли 1 120 евро/кв.м.

Средняя цена покупки жилья в Софии составляет 86 260 евро при уровне около 90 000 евро в предыдущих кварталах. Эта тенденция отражает увеличение доли купленных двухкомнатных квартир и тенденцию поиска жилья небольшой площади за счет роста цен на кв.м.

На графике вы можете увидеть ежегодный рост цен по четвертям года. Годовой рост цен в 3-м квартале составляет 3%, а за первые девять месяцев ежегодный рост цен в Софии составляет 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Таким образом, наши прогнозы прошлого года о замедлении темпов роста примерно до 10% и постепенному перебалансированию рынка на данный момент оправдываются, причем даже рост цен в 2018 году ниже наших ожиданий.

Доступность

Индекс цен в Софии (отношение цены жилья на квадратный метр к средней зарплате в столице) составляет 1.42 за третий квартал, что иллюстрирует незначительное снижение по сравнению с уровнями 1.45-1.47, достигнутыми в предыдущих кварталах. Это означает, что недвижимость в Софии теперь является более доступной, чем в 2017 году и в начале этого года.

Это связано как с замедлением роста цен, так и с увеличением заработка, рост которого также замедляется и даже снижается в третьем квартале. Напомним, что это соотношение далеко от пикового значения коэффициента 10 лет назад (3.5) и показывает, что в целом свойства в Софии по меньшей мере вдвое больше, чем в 2008 году.

Объемы продаж

По данным Регистрационной службы за 3-ий квартал в Софии было зарегистрировано 6 376 сделок с недвижимостью по сравнению с 6 300 за тот же период в 2017 году, что составляет лишь 1.2% роста в годовом исчислении. После увеличения объема продаж до 6-8-10%, похоже, и этот показатель замедляется.

Тем не менее, купленные квартиры в новостройках, которые будут зарегистрированы как продажи при завершении самих зданий, в данные числа не включены, их доля на общем рынке жилья по нашим наблюдениям составляет около 60-70% от всех продаж в Софии. То есть объем продаж, о котором сообщается в этих статистических данных, сильно занижен.

Новостройки

Новые разрешения на строительство, выпущенные в Софии, выросли на 14.5% за первые девять месяцев по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

В третьем квартале было выдано 296 новых разрешений на жилые здания по данным НСИ, что является рекордным за последние годы. Возможно, это единственный показатель, который сумел вернуться на докризисный уровень 10 лет назад.

Ознакомьтесь с нашими свежими предложениями в Софии

Популярные районы и цены на недвижимость в них

Наблюдения БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что большинство купленных квартир в 3-м квартале 2018 года находятся в Витоше, в основном из-за большого интереса к нашему эксклюзивному комплексу Modera Residence.

Другими популярными районами в Софии являются Крыстова вада, Студентски град (Студенческий городок), Манастирски ливади, к которым мы добавляем район Врыбница 2 с активными продажами выгодных новостроек в комплексе «София Норт Парк», недалеко от Северного парка и станции метро.

Средние цены в самых популярных районах в третьем квартале:

• Витоша - 960 евро / кв.м.
• Студенческий городок - 1,070 евро / кв.м
• Крыстова вода - 1 270 евро / кв.м.
• Монастирски ливади - 1 010 евро / кв.м.
• Младост 4 - 1 080 EUR / кв.м.
• Врыбница 2 - 960 евро / кв.м.

Самыми дорогими являются квартиры в центре и в Лозенце - от 1 650 евро / кв.м. и 2 000 евро / кв.м.

Традиционно есть интерес к району Младост, но число объектов там весьма ограничено. Люлин привлекает интерес низкими ценами на новостройки.

Интересной зоной являются районы Павлово, Быкстон, Овча Купел и Карпузица. Этот южный район обновляется развитием метро, расширением и строительством новых бульваров, улучшением трамвайной линии № 5, доступными университетами, медицинскими центрами и транспортными связями, которые дают очень сильный импульс развитию района и новому строительству, постепенно меняя его облик.

Параметры приобретаемого жилья

В 3-м квартале наибольшую долю приобретенных квартир составили двухкомнатные квартиры. На их долю приходится 65% от общего числа купленных квартир, по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, при этом двухкомнатные квартиры в новостройках продаются быстрее всего. 25% приобретенных квартир - трехкомнатные, а 1-комнатные - 8%.

Средняя площадь купленного жилья составляет 79 кв.м. Двухкомнатные квартиры имеют среднюю площадь около 70 кв.м., а трехкомнатные квартиры - 105 кв.м.

95% купленных квартир находятся в кирпичных зданиях, большинство из которых - новостройки. Лишь 7% сделок с полностью меблированными квартирами. 40% закупаемого жилья с центральным отоплением.

Среди объектов недвижимости, проданных в начале года, среднее время нахождения квартир на рынке сократилось до 102 дней (около 3.5 месяцев). Скидки незначительны - в среднем 0.2%.

За последний год мы наблюдаем растущий интерес к комплексам закрытого типа с собственными парками, зелеными зонами, детскими площадками и местами для отдыха. Большое внимание уделяется качеству жизни, особенно при покупке домов для собственного использования, но и инвестиционный интерес к таким комплексам велик, поскольку они дают лучшие уровни аренды и большую устойчивость инвестиций.

Обобщение на 2018 год

Весной этого года рынок в Софии сбалансировался. Появилось больше предложений и покупатели стали выжидать, медленнее принимать решения о покупке по ценам около 1000 евро/кв.м.

Во второй половине года у нас был более сильный рынок, особенно в августе, когда объемы продаж достигли рекордных уровней, а затем нормализовались до уровней, немного превышающих уровни прошлого года.

В качестве вывода за последний год можно сказать, что рынок жилья в Софии стабилен, имеется спрос, но преимущественно на хорошо продуманные, спроектированные и оцененные объекты. Они создают постоянный интерес и поддерживают неизменный уровень продаж почти без изменений в течение года.

Квартиры на вторичном рынке по адекватным ценам продаются в течение одного месяца, что является очень хорошим рыночным курсом, но, к сожалению, большое количество продавцов по-прежнему делают ставку на чрезмерные ценовые ожидания и в нашей базе немало квартир, остающихся на рынке в течение нескольких месяцев.

Покупатели продолжают хорошо обдумывать свои инвестиции в недвижимость, просматривая большинство объектов недвижимости на рынке, не решаясь на покупку любой ценой.

Перспективы

В последние месяцы есть много предположений о снижении рыночной активности и цен на недвижимость, но следует отметить, что в настоящее время нет объективных факторов в поддержку этих прогнозов.

Наиболее вероятный сценарий развития рынка жилья в Софии, что цены останутся на текущем уровне и нас ожидает стабильный рынок недвижимости с очень хорошим выбором объектов в течение следующих 1-2 лет.

Местный спрос по-прежнему будет основным фактором, а также ожидаемый экономический рост, низкий уровень безработицы и все еще низкие процентные ставки по ипотечному кредиту по-прежнему будут оказывать благоприятное влияние на рынок недвижимости в 2019 году.

Свежие объекты в Софии

Продайте недвижимость с нами!

Бесплатная экспресс-оценка вашей недвижимости