Рынок жилья в Софии во 2-м квартале 2017 года – рост цен продолжается

2017 г. становится лучшим годом для рынка недвижимости за последние 10 лет. Данная тенденция относится в наибольшей степени к Софии, где мы отмечаем чрезвычайно динамичное и сильное полугодие.

Согласно данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС во втором квартале средняя цена на недвижимость пересекла границу в 1000 евро за кв.м. и достигла 1060 евро. Это цены уровней конца 2007 года, а это значит, что 10 лет спустя рынок жилья возвращается на достигнутые ценовые уровни тех лет. На этот раз, однако, рынок развивается при гораздо более хороших экономических показателях и при тенденции для большей устойчивости.

Несмотря на то, что согласно ожиданиям, темп роста должен был замедлиться, на данный момент такой тенденции не замечается, и это является следствием множества положительных для рынка факторов.

«В течение последних четырех лет банковское кредитование растет примерно на 20% в год, а это является основным фактором, влияющим на цены на недвижимость. В этом году рост кредитования даже ускоряется при продолжающемся снижении процентных ставок по кредитам, которые уже находятся под чертой 4%. Это показывает, что мы не можем ожидать переворот ценового тренда в ближайшее время», отметила Полина Стойкова, Исполнительный директор БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, дополнив:

«На этот раз восходящий цикл развивается в основном благодаря внутреннему спросу и благоприятным для рынка макро-факторам. При нынешнем сочетании низкой безработицы, ускоряющемся росте ВВП, более высоких доходах, почти нулевых процентных ставках по депозитам, и в условиях рекордно низких ставок по кредитам, вполне естественно мы видим рост цен на недвижимость и объемов продаж. Люди обратились к жилой недвижимости, как к форме инвестиций».

Дополнительная поддержка исходит и от рынка аренды, который дает возможности для реализации доходности на уровне 5-6%, что трудно это может быть достигнуто с помощью другого актива. Все больше и больше людей обращаются к покупке с целью последующей сдачи в аренду, в том числе и с помощью кредита.

Цены в среднем

Данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что во втором квартале 2017 года средняя цена на жилье в Софии достигла 1060 евро/кв.м. при 985 евро/кв.м. в начале этого года. Таким образом, рост цен на ежеквартальной основе составляет 7,6%, а в годовом исчислении сохраняется на уровнях, как в первом квартале, а именно - отмечен рост на 18%. Средняя закупочная цена на жилье составляет 91 000 евро.

На данный момент цены на недвижимость в Софии находятся на уровнях конца 2007 года. До сих пор не достигнуты пиковые показатели 3-го квартала 2008 года., когда средняя цена на жилье в Софии достигла 1260 евро на кв.м.

Ускоренный темп роста цен в Софии начался со второго квартала 2016 года и с тех пор годовой рост составляет 15 и 18%.

Данные показывают, что цены на недвижимость в Софии больше всего растут во втором квартале года. И в прошлом году, и в этом заметен был рост именно в апреле и мае, после чего рынок корректировался к новым реалиям и следовали сильные летние и осенние месяцы, с увеличением объема продаж.

Объемы продаж

За последние 4 года по данным Регистрационной службы объемы продаж недвижимости в Софии постоянно растут. Наиболее значительное увеличение было отмечено в 2014 году, когда цены начали расти.

В течение последних 3 лет объемы продаж в Софии растут равномерно, примерно на 8% в год. В последние месяцы рост, зарегистрированный Регистрационной службой, замедляется, но связано это в значительной степени с большой долей продаж новостроек, которые находятся в процессе строительства, и регистрация сделок произойдет на более позднем этапе.

Количество продаж в Софии около 25 000 в год (в годы бума число сделок достигало 45 000 сделок в год), что это предполагает гораздо более сбалансированный рынок в столице.

Данные об объемах продаж, как правило, показывают стабильный и умеренный повышающийся спрос, который дает очень хорошую основу для развития рынка жилья в Софии.

Новостройки и параметры покупаемого жилья

Новостройки уже составляют около 65% от объема продаж в Софии по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Это связано с ростом предлагаемых объектов-новостроек и объектов на более позднем этапе строительства. Это активизировало покупателей, которые не готовы рисковать покупкой в самом начале строительства.

Половина покупаемого жилья - двухкомнатные квартиры, 30% -трехкомнатные, 4-комнатные, также как и однокомнатные составляют около 10%. Доли разных типов квартир схожи с показателями прошлого квартала. Двухкомнатные квартиры более востребованы, благодаря доступным ценам и высокой ликвидности при последующей сдаче в аренду.

Средняя площадь покупаемого жилья составляет 86 кв.м. Чаще всего покупают квартиры на 2-6 этажах, увеличились объемы покупок на первом и нулевом этажах. Это объясняется свободными объектами в новостройках, которые на более позднем этапе строительства более ограничены.

Поиск по районам

Основной интерес все также направлен на южные и восточные районы Софии. При этом, появление большего числа новостроек во всех районах Софии способствует росту интереса по всему городу, привлечению и активизации различных групп покупателей и более равномерному распределение спроса по районам.

Люди пользуются возможностью жить в качественном жилье в новом здании, в знакомом районе, где живут их близкие и друзья, а не переезжать в районы с большим процентом домов нового фонда, в поисках более качественной среды.

Наибольший спрос направлен на районы Младост и Люлин, что логично объясняется масштабом этих районов. Затем по объему запросов следует Студенческий городок и р-н Витоша. Они привлекают интерес покупателей удобствами, хорошими ценами и хорошей транспортной оснащенностью и доступностью во все точки столицы. К факторам интереса стоит отметить и возможность последующей сдачи недвижимости в аренду.

Новинка в этом квартале - рост интереса к районам Надежда и Врыбница. Наличие метро и Северного парка дает хороший потенциал для развития района. Показателем этого являются и новые проекты, которые предлагаются по привлекательным для покупателей ценам.

Центр продолжает укреплять свои позиции, особенно среди тех, кто хочет купить с целью инвестиции.

Крыстова вада и районы вокруг Южного парка сохраняют большой интерес, наряду с другими южными районами, как Манастирски ливади, Борово, Бакстон, Гоце Делчев, Стрелбище.

Самые дорогие районы - Центр, Лозенец и Изток, по ценам от 1500 до 2000 евро/кв.м., а самые дешевые - Люлин, Овча купел, где в новостройке можно купить жилье между 650 и 800 евро/кв.м.

Экономический комментарий и перспективы

В 2017 году есть множество позитивных факторов на рынке недвижимости, все сегменты рынка развиваются хорошо и дают положительные признаки.

Ускоряется рост ВВП, доходы растут, уровень безработицы остается низким. Доступность жилья, измеряемая нами как соотношение цены за кв.м. в Софии и средней зарплаты для столицы, остается в пределах 1.4, при этом мы отмечаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом. Это означает, что доступность уменьшается незначительно, но в целом коэффициент колеблется в границах между 1.3 и 1.4 с 2014 года.

Процентные ставки по ипотечным кредитам упали ниже 4% по данным Национального Банка Болгарии и это исторически самый низкий их уровень. Это стимулирует покупки в кредит. Соответственно, банковское кредитование продолжает расти, выданные кредиты во втором квартале отметили рекорд за последние годы, а это и является одним из основных драйверов жилищного рынка. Несмотря на высокие темпы кредитования, следует отметить, что объемы выданных кредитов по-прежнему вдвое меньше, чем в годы бума, что еще раз подтверждает стабильные условия, в которых развивается рынок сейчас.

Из изложенных данных видно, что рынок жилья в Софии твердо находится на подъеме, и эта тенденция прочная и сбалансирована, в условиях благоприятных экономических факторов. Хотя рост цен в Софии приближается к 20%, мы не можем говорить о переизбытке. Нет сверх ожидания, в настоящее время темпы развития рынка жилья в Софии устойчивы.

Посмотрите наши лучшие объекты в Софии