Рынок жилья в Софии в 2017 г. – рост по всем показателям

На протяжении 10 лет БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС предоставляет Вам обзоры рынка, как часть целостного сервиса для наших клиентов! Сегодня мы подготовили для Вас подробный обзор за минувший год, подводя итоги о прошедших событиях, как закончился год для жилого рынка в Софии, а также, что можно ожидать в новом году.

Покупаете или продаете недвижимость, можете на нас положиться и в 2018 году!

----

2017 г. оказался наиболее успешным на рынке жилья за последние 10 лет, рост отмечен по всем показателям – объем продаж, цены на недвижимость, объем новостроек, число ново-отпущенных кредитов при исторически низких процентных ставках.

Все это при поддержке роста ВВП и доходов на душу населения, рекордно низком уровне безработицы и в ожидании устойчивого экономического развития в среднесрочной перспективе.

В конце года предложение недвижимости в Софии было ограничено в результате предложения на рынке со стороны продавцов и нехватки свободных квартир в зданиях-новостройках, особенно на двухкомнатные квартиры. Этот процесс проходил при возобновлении роста цен в Софии после балансировки на рынке в конце лета и в начале осени. С начала нового года рынок вернулся в нормальный ритм, и в настоящее время есть хорошее разнообразие. На рынок вышли очень интересные объекты, что и активизировало покупателей.

Интересно отметить, что, хотя наблюдается ощутимый рост цен на недвижимость в Софии, и они перешли границу в 1 000 евро/кв.м., покупатели, похоже, не спешат покупать. Есть моменты, когда они отступают, выжидая более выгодные предложения, которые бы соответствовали наиболее точно их требованиям и бюджетам. Немалая часть покупателей ищут довольно долгое время, иногда больше года. Данная эластичность спроса будет постепенно замедлять рост цен, так как покупатели не готовы покупать любой ценой.

Уже ощущается, что теряется интерес к недвижимости в районах, предлагающих объекты по завышенной цене. При этом, предложение растет, и все больше и больше зданий-новостроек и объектов вторичек борются за внимание покупателей. Поэтому продавцы должны быть очень осторожны при расчете цены.

Средние цены и доступность недвижимости

Данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что в 4-м квартале 2017 года рост цен в Софии возобновился и усредненные цены за метр в Софии выросли до 1 095 евро/кв.м. с 1 060 евро/кв.м. в течение двух предыдущих кварталов. Ежегодное увеличение цен относительно 4-ой четверти 2016 года составляет 14%. Средняя закупочная цена на жилье в Софии составляет 98 780 евро.

Показатель доступности цен в Софии (соотношение цены за кв.м. к средней зарплате в столице) держит уровень около 1.48. Есть небольшое ухудшение доступности недвижимости в столице, но в целом коэффициент держится на уровне середины 2011 года и начала 2012 года и на сегодняшний день далек от показателей предыдущего бума, когда был достигнут коэффициент 3.5.

Всего в 2017 году рынок в Софии окончился при средней цене 1 050 евро/кв.м. и среднегодовом росте цен в размере 16%. Это представляет собой ускорение роста цен в столице по сравнению с 2016 годом, когда мы измерили рост 14.7%.

Статистика отслеживает годовой рост недвижимости по кварталам. Можно увидеть, что значительное ускорение в конце 2016 и начале 2017 года и замедление в течение последних 6 месяцев. По нашим ожиданиям, темпы роста замедлятся еще, рынок сбалансируется, сохраняя показатели в рамках 10% и в 2018 году.

Более ощутимый рост цен в Софии начался в 2015 году, при росте 6%, когда средняя цена была 790 евро/кв.м. Годом позже, в 2016 году, цены достигли 906 евро/кв.м. и отметили рост на 14.7%, а в 2017 году. перешли рубеж в 1 000 евро/кв.м. и увеличили рост до 16%.

Объемы продаж

По данным Регистрационной службы в 4-м квартале, в Софии было зарегистрировано 9 411 продаж недвижимости при 8 428 за тот же период в 2016 году, что рост составляет на 11,7% в годовом исчислении.

В течение всего 2017 года в столице было зарегистрировано 28 175 продаж, при 26 480 в 2016 году, что показывает годовой рост продаж в Софии в размере 6.4%.

Данные показывают еще, что есть небольшое снижение темпов роста продаж недвижимости в Софии (который был выше 8% в 2015 и 2016 году), но это вероятнее всего результат разросшейся доли новостроек, регистрация сделок с которыми ожидается на более позднем этапе.

Из данных Регистрационной службы также видно, что София - это крупнейший и наиболее активно растущий рынок. В целом по стране отмечен спад с -6.2%, а объем продаж в областных городах в целом также снизился на -3.4%.

Новостройки

Новостройки по-прежнему составляют более 60% от объема продаж в Софии по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

Данные НСИ о выдаче новых разрешений на строительство показывают, что в 3-м квартале 2017 года было выдано 262 новых разрешений. Тем самым за первые 9 месяцев года число выданных разрешений на строительство жилых зданий в Софии составило 626 при 495 за тот же период в 2016 году, что составляет рост на 26.5%.

Эти данные показывают, что, число предлагаемых объектов-новостроек продолжает расти, и это удовлетворит спрос и приведет рынок в равновесие.

Посмотрите наши лучшие предложения новостроек в Софии

Параметры покупаемого жилья в 4-м квартале

В конце года большинство купленных домов – 60% - двухкомнатные квартиры, при этом число двухкомнатных квартир в зданиях новостройках продаются быстрее. 30% купленных объектов - трехкомнатные, а на 4-комнатные и многокомнатные апартаменты приходится наименьшая доля – 10%.

Средняя площадь покупаемого жилья составляет 86.5 кв.м. – примерно на 2.5 кв.м. больше, чем площадь покупаемых квартир в 3-м квартале.

Заметен рост доли покупаемого жилья на 1-м этаже – он составляет целых 27% сделок, и это связано в основном с наличием свободных квартир в зданиях на продвигающемся этапе стройки. Большинство клиентов покупают квартиры на 2-м - 6-м этажах – 70% сделок. Квартиры на высоких этажах – от 7-мого до 10-го, составляют лишь около 3% от всех купленных.

Чаще всего приобретается жилье без внутренней отделки (согласно Болгарскому Госстандарту – БДС, оштукатуренные стены и стяжка на полу) – 63%. Лишь 15% из проданных домов полностью меблированы, что объясняет и тот факт, что наиболее продаваемые апартаменты в зданиях-новостройках. Большая часть проданных объектов были в хорошем состоянии, а квартиры, нуждающиеся в капитальном ремонте, составляют менее 2%. Более половины - 60% купленного жилья с центральным отоплением.

Среднее пребывание недвижимости на рынке проданных в конце года объектов составил 138 дней (чуть более 4 с половиной месяцев), а скидки в цене колеблясь в границах около 1% от стоимости.

Востребованные районы и цены на недвижимость в них

Наблюдения БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что многие купленные объекты в 4-м квартале расположены в районе Крыстова вада, Студенческий городок и Витоша с примерно равной долей продаж в них. К ним можно прибавить и чрезвычайно эффективные продажи квартир-новостроек в нашем эксклюзивном комплексе Sofia North Park в районе Врыбница 2, который был распродан более чем на 50% еще до начала строительных работ.

Младост 4 был чрезвычайно популярным, но из-за ограниченного предложения, особенно на двухкомнатные квартиры, сделки там были отложены в ожидании лучшего предложения.

Средние цены на недвижимость в этих районах следующие:

• Крыстова вада – 1163 евро/кв.м.
• Студенческий город – 977 евро/кв.м.
• Витоша – 1107 евро/кв.м.
• Врыбница 2 – 920 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1064 евро/кв.м.

Самые дорогие квартиры продаются в центре города и в р-не Лозенец, где средние цены в прошлом квартале составляли 1 510 евро/кв.м. в центре и 1 407 евро/кв.м. в Лозенце. В обоих районах предпочтение отдается элитным апартаментам с минимум 2 спальнями.

Перспективы на 2018 год

Рыночное равновесия, которое мы отметили осенью 2017 года, было коротким явлением, и восходящий тренд цен возобновится в конце года.

Благоприятное воздействие на экономический подъем, и все вытекающие из этого позитивные тенденции, как рост доходов, низкий уровень безработицы, доступное банковское финансирование и общее ощущение большей безопасности, как в доходах, так и во вложении средств в недвижимость, продолжили свое действие и отразилось на рынок в Софии в последние месяцы года.

Банковское финансирование продолжало расти, а год закончился рекордным ростом в размере 38%. Процентные ставки по кредитам остаются на низком уровне, уже ниже 4%. Хотя есть ожидание на их рост, но он будет ничтожным на фоне достигнутого спада за последние годы, поэтому кредиты будут по-прежнему привлекательными.

Все это будет оказывать влияние на спрос и в 2018 году, и мы ожидаем, что в целом этот год будет очень похожим на уже прошедший 2017-й. Темпы роста цен найдут равновесие примерно на 10%, но в целом активность будет сохраняться, и в этом году рынок недвижимости снова будет среди наиболее привлекательных для инвестиций рынков.

Внутренний спрос останется основным двигателем, но мы ожидаем, что возрастет зарубежный спрос на недвижимость для инвестиции в Софии.

Посмотрите наши лучшие предложения в новостройках в Софии

Продайте недвижимость с нами!

Бесплатная экспресс оценка стоимости Вашей недвижимости в Болгарии